15 000 euros. Voilà le chiffre qui fait office de ligne de démarcation pour les propriétaires bailleurs en 2025. Ni ajustement, ni rattrapage pour suivre la hausse des loyers ou l’inflation : la loi de finances a figé le plafond du régime micro-foncier, laissant les petits investisseurs composer avec une règle immuable.
Certains biens continuent de faire figure d’exception : monuments historiques, logements sous dispositifs fiscaux spécifiques… Impossible d’y appliquer le micro-foncier, quel que soit le revenu. Pour les autres, la vigilance reste de mise : la nature des recettes déclarées peut faire toute la différence lors d’un contrôle fiscal.
Plan de l'article
- Le régime micro-foncier en 2025 : ce qui change et ce qui reste
- Quel est le plafond de revenus locatifs pour bénéficier du micro-foncier cette année ?
- Conditions d’éligibilité et situations particulières à connaître
- Calcul de l’abattement forfaitaire : impact concret sur votre fiscalité et vos obligations
Le régime micro-foncier en 2025 : ce qui change et ce qui reste
En 2025, le micro-foncier garde sa structure intacte. Le plafond reste fixé à 15 000 euros de recettes brutes annuelles, tous biens loués nus confondus. Pas de relèvement à l’horizon, malgré la pression immobilière. Pour les propriétaires dont les revenus fonciers restent sous ce seuil, ce régime simplifié permet d’éviter la lourdeur de la déclaration au réel, un soulagement pour beaucoup.
Le principe n’a pas bougé : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatique-ment sur les loyers encaissés. Pas besoin de rassembler factures ou justificatifs, ni de détailler ses dépenses : un seul chiffre suffit sur la déclaration 2042, sans paperasse supplémentaire. C’est cette simplicité qui séduit les bailleurs, en particulier ceux qui cherchent à limiter la gestion administrative de leur patrimoine.
Il existe toutefois des points à ne pas négliger. Seuls les logements loués nus sont concernés. Toute location meublée relève d’un autre régime : micro-BIC ou réel, selon la situation. Et impossible de cumuler le micro-foncier avec certains avantages fiscaux comme la réduction Pinel ou Malraux. Si vous possédez plusieurs biens, additionnez tous les revenus pour vérifier que vous restez dans les clous.
Certains propriétaires, plus exposés aux charges (travaux, copropriété, intérêts d’emprunt), ont tout intérêt à comparer avec le régime réel. Si les dépenses dépassent l’abattement de 30 %, le passage au réel devient pertinent. Attention tout de même : ce choix engage pour trois années au minimum.
Quel est le plafond de revenus locatifs pour bénéficier du micro-foncier cette année ?
Le plafond pour accéder au micro-foncier en 2025 reste fixé à 15 000 € de recettes brutes, sans distinction. Ce montant concerne l’intégralité des sommes perçues pour la location nue : loyers, provisions pour charges, indemnités d’assurance, subventions éventuelles… tout est comptabilisé avant déduction de la moindre charge.
Aucune dérogation n’est prévue : dépasser ce plafond, même d’un euro, suffit à basculer vers le régime réel. Les revenus fonciers issus de plusieurs biens, que vous soyez seul propriétaire ou en indivision, se cumulent pour apprécier ce seuil. Il s’agit bien d’un total brut, sans abattement ni distinction de recettes.
Voici ce qu’il faut retenir sur le plafond et le calcul des recettes :
- 15 000 € : montant maximal à ne pas franchir pour l’ensemble des locations nues
- Recettes brutes = loyers encaissés + tous accessoires (hors charges déductibles)
- Le seuil s’apprécie pour l’année entière, par foyer fiscal
La déclaration des revenus s’accompagne d’un abattement automatique de 30 %. Pas d’annexes, pas de calculs laborieux : tout est pensé pour la clarté. Que vous soyez en indivision, en démembrement de propriété ou avec une situation familiale particulière, la règle s’applique de façon identique : regroupez tous les revenus tirés de la location nue pour vérifier votre éligibilité.
Conditions d’éligibilité et situations particulières à connaître
Le cadre d’accès au micro-foncier ne laisse pas de place à l’improvisation. Seules les recettes issues de la location nue permettent d’en bénéficier. La location meublée ne peut jamais être rattachée à ce régime : elle relève d’autres règles (micro-BIC ou réel), car la nature même des revenus et leur traitement fiscal diffèrent.
Certains dispositifs d’incitation fiscale ferment définitivement la porte au micro-foncier. Dès lors que le logement profite du Pinel, du Malraux, du classement Monument historique ou d’autres régimes comme Besson, Borloo ou Périssol, le micro-foncier devient inaccessible. Le régime micro s’adresse ainsi aux locations nues classiques, non assorties d’un avantage fiscal particulier.
La forme de détention du bien influence aussi la situation : en indivision, chaque indivisaire doit veiller à ce que la somme de ses revenus fonciers reste sous le plafond pour profiter du micro. En SCI à l’impôt sur le revenu, la même règle s’applique, mais les sociétés à l’IS sont exclues.
Les situations suivantes nécessitent une vigilance particulière :
- Location saisonnière : exclue du micro-foncier, rattachée d’office au micro-BIC.
- LMNP et loueur meublé professionnel : hors périmètre du micro-foncier, relevant des BIC.
- Durée de location : aucune durée minimale n’est exigée, seule la location nue compte.
En clair : vérifiez en amont la nature du bail, la présence éventuelle d’un avantage fiscal ou la configuration de votre patrimoine. Le micro-foncier ne tolère aucun mélange des genres et ne s’applique qu’aux situations les plus épurées de la location immobilière en France.
Calcul de l’abattement forfaitaire : impact concret sur votre fiscalité et vos obligations
Le micro-foncier tourne autour d’un principe : appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts issus de la location nue. Ce taux, inchangé pour 2025, est censé compenser globalement l’ensemble des charges réelles du propriétaire : travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion… Aucun justificatif requis, pas de détails à fournir. L’administration fiscale ne vous demandera que le montant total, réduit de l’abattement automatique.
La déclaration s’effectue via le formulaire 2042, ligne 4BE. Oubliez le formulaire 2044, réservé au régime réel. Le système est pensé pour aller vite : on remplit une case, et l’algorithme de l’administration fait le reste. Avantage immédiat : moins de démarches, moins de paperasse, pas d’archivage de justificatifs. Mais la contrepartie est claire : impossible de déduire des charges spécifiques, d’imputer un déficit foncier ou de prendre en compte les intérêts d’emprunt.
Une fois l’abattement appliqué, la base imposable est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous ne pouvez pas prétendre à une réduction d’impôt supplémentaire grâce à vos frais réels. Seuls les revenus nets, après lissage, sont intégrés à votre revenu global. Quant à la taxe foncière, elle reste à votre charge et n’a aucun impact sur la déclaration.
Choisir le micro-foncier, c’est trancher entre simplicité et optimisation. Plus vos charges réelles augmentent, moins ce régime paraît attractif. À chacun de jauger, en fonction de ses chiffres et de ses ambitions patrimoniales, le régime le plus adapté. Car au bout du compte, c’est la cohérence de votre stratégie qui fera la différence entre gestion sereine et mauvaise surprise fiscale.
